Исследования

Оценка инвестиционной привлекательности девелоперского проекта.

В прединвестиционных исследованиях дается обоснование эффективности инвестирования денежных средств в реализацию проекта. Первым и самым значительным по временным и информационным объемам является комплексное маркетинговое исследование рынка, экспертный анализ и последующие расчеты экономического потенциала объекта.

Для более достоверных и верифицированных данных расчетов экономического потенциала объекта учитываются следующие составляющие:

1. Общий обзор потребительского рынка страны;
2. Классификация основных торговых, офисных или развлекательных форматов;
3. Основные виды, черты и тенденции развития этих форматов;
4. Анализ экономических и социально-демографических показателей города;
5. Определение портрета потенциального потребителя будущего объекта;
6. Анализ потребностей города в товарах и услугах (частота их потребления);
7. Анализ основных торговых коридоров города;
8. Характеристика района застройки: анализ доступности объекта для потенциальных посетителей, определение социально-демографического портрета потребителя в районе расположения объекта;
9. Анализ конкурентной среды: торговля, развлекательная сфера, гостиничный бизнес.
10. SWOT-анализ по степени привлекательности коммерческой деятельности;
11. Основные принципы планировки и наполнения будущего объекта: общие принципы и правила функционирования объекта, архитектурные правила, правила зонирования пространства объекта; критерии подбора арендаторов (для ТЦ / ТРЦ).
12. Разработка концепции объекта;
13. Расчет и обоснование ставок арендной платы;
14. Маркетинговая стратегия позиционирования объекта;
15. Риски и меры по их минимизации.

План необходимых экспертиз по решению о целесообразности проекта.

Методики сбора информации:

• Экспертный опрос;
• Сбор и анализ статистической информации;
• Глубинные интервью;
• Опрос по случайной квотной выборке;
• Фокус-групповые исследования;
• Комплексная оценка «пятна застройки».

Параметры оценки:

1. Анализ социально-демографической ситуации в городе в целом:

• Численность и структура населения, произошедшие и ожидаемые демографические изменения в краткосрочной перспективе.
• Реальный уровень доходов населения (зарплата, пенсия), руб./мес. Среднедушевой доход, руб./мес. (по результатам опросов).
• Оборот розничной торговли, общественного питания и платных услуг населению.
• Стоимость минимального набора продуктов питания.
• Соотношение денежных доходов населения и стоимости минимального набора продуктов питания.
• Ритейл в городе: прогноз развития и основные направления.
• Потенциальные и реальные расходы населения на развлекательную сферу.
• Развлекательная сфера города – прогноз развития и основные направления.

2. Статус и качественные характеристики участка в планировочной структуре города (генплане), прогноз развития фокусной зоны в рамках генплана:

• Составление графического плана фокусной зоны с обозначением границ зон 5, 10, 15-минутной доступности объекта. Указание численности и структуры населения в зонах 5, 10, 15-минутной доступности объекта.
• Определение места предполагаемого строительства объекта в системе представлений потенциальных потребителей о городе (по результатам опросов).
• Определение и тестирование влияния конкурентной среды в границах клиентской зоны.

3. Исследование существующей транспортной инфраструктуры фокусной зоны (качественные и количественные характеристики). 

• Схема фокусной зоны с обозначением места строительства объекта и направлений основных потоков движения пешеходов и автомобилистов (личного транспорта), а также возможных путей сопряжения с другими районами города, а также пригородами.
• Схема фокусной зоны с обозначением места строительства объекта и маршрутов движения общественного городского транспорта. Качественные и количественные оценки.
• Составление графического плана фокусной зоны с обозначением места строительства объекта и конкурирующих предприятий.
• Оценка конкурентной среды в городе в целом — насыщенность конкурирующими предприятиями (качественная характеристика каждого из конкурирующих направлений, оценка доли каждого в общем объеме рынка развлекательных услуг города).
• Определение наиболее привлекательных форматов совмещения с объектом.

4. Исследование конкурентной среды. 

• Составление графического плана фокусной зоны с обозначением места строительства объекта и конкурирующих предприятий.
• Оценка конкурентной среды в городе в целом — насыщенность конкурирующими предприятиями (качественная характеристика каждого из конкурирующих направлений, оценка доли каждого в общем объеме рынка развлекательных услуг города).
• Определение наиболее привлекательных форматов совмещения с объектом.

5. Характеристика и особенности поведения потенциальных посетителей объекта в отношении исследуемых групп услуг (для ТЦ/ТРЦ): 

• Анализ потребительских предпочтений в отношении объемов затрат на посещение развлекательных заведений (разовых и на месяц).
• Анализ значимости для потребителей географии (мест расположения) развлекательных заведений; выявление потребительских предпочтений (в каких районах посещают развлекательные заведения);
• Выявление ключевых факторов выбора развлекательных заведений потребителями.
• Оценка степени лояльности потребителей к действующим конкурирующим предприятиям.
• Оценка уровня нуждаемости потребителей в услугах объекта (в т.ч. отдельных досуговых заведений).
• Оценка уровня готовности потребителей воспользоваться услугами объекта.
• Выявление структуры расходной части бюджета домохозяйств (распределение доходов населения на покупку продовольствия, промышленных товаров, досуг, развлечения, путешествия и т.д.).
• Сегментация потенциальных посетителей и составление «профиля» целевой группы потребителей (основные социально-демографические характеристики — пол, возраст,уровень доходов, особенности менталитета).
• Определение доминирующих способов проведения досуга; анализ частоты посещения развлекательных заведений (по исследуемым группам услуг).

6. Определение емкости рынка по исследуемым группам услуг (по результатам опросов – на основе сопоставлений частоты и нормы затрат).

По результатам проведенного маркетингового исследования предоставляется аналитический отчет по: 

• Социально-экономическому потенциалу города в определенной сфере;
• Прогнозные оценки экспертов рынка города о развитии определенной сферы в городе;
• Качественные и количественные характеристики конкурентной среды и восприятие конкурентов целевой группой;
• Определение и описание портрета целевой группы объекта с определением доли целевой группы будущего объекта в общем объеме потенциала;
• Восприятие целевой группой площадки предполагаемого строительства;
• Определение наиболее привлекательных модулей с описанием их целевой группы;
• Расчет потенциальных клиентопотоков в предполагаемые моду;
• SWOT-анализ проекта и расчет маркетинговых рисков объекта.