Исследования
Оценка инвестиционной привлекательности девелоперского проекта.
В прединвестиционных исследованиях дается обоснование эффективности инвестирования денежных средств в реализацию проекта. Первым и самым значительным по временным и информационным объемам является комплексное маркетинговое исследование рынка, экспертный анализ и последующие расчеты экономического потенциала объекта.
Для более достоверных и верифицированных данных расчетов экономического потенциала объекта учитываются следующие составляющие:
- Общий обзор потребительского рынка страны;
- Классификация основных торговых, офисных или развлекательных форматов;
- Основные виды, черты и тенденции развития этих форматов;
- Анализ экономических и социально-демографических показателей города;
- Определение портрета потенциального потребителя будущего объекта;
- Анализ потребностей города в товарах и услугах (частота их потребления);
- Анализ основных торговых коридоров города;
- Характеристика района застройки: анализ доступности объекта для потенциальных посетителей, определение социально-демографического портрета потребителя в районе расположения объекта;
- Анализ конкурентной среды: торговля, развлекательная сфера, гостиничный бизнес.
- SWOT-анализ по степени привлекательности коммерческой деятельности;
- Основные принципы планировки и наполнения будущего объекта: общие принципы и правила функционирования объекта, архитектурные правила, правила зонирования пространства объекта; критерии подбора арендаторов (для ТЦ / ТРЦ).
- Разработка концепции объекта;
- Расчет и обоснование ставок арендной платы;
- Маркетинговая стратегия позиционирования объекта;
- Риски и меры по их минимизации.
План необходимых экспертиз по решению о целесообразности проекта.
Методики сбора информации:
- Экспертный опрос;
- Сбор и анализ статистической информации;
- Глубинные интервью;
- Опрос по случайной квотной выборке;
- Фокус-групповые исследования;
- Комплексная оценка «пятна застройки».
Параметры оценки:
1. Анализ социально-демографической ситуации в городе в целом:
- Численность и структура населения, произошедшие и ожидаемые демографические изменения в краткосрочной перспективе.
- Реальный уровень доходов населения (зарплата, пенсия), руб./мес. Среднедушевой доход, руб./мес. (по результатам опросов).
- Оборот розничной торговли, общественного питания и платных услуг населению.
- Стоимость минимального набора продуктов питания.
- Соотношение денежных доходов населения и стоимости минимального набора продуктов питания.
- Ритейл в городе: прогноз развития и основные направления.
- Потенциальные и реальные расходы населения на развлекательную сферу.
- Развлекательная сфера города – прогноз развития и основные направления.
2. Статус и качественные характеристики участка в планировочной структуре города (генплане), прогноз развития фокусной зоны в рамках генплана:
- Составление графического плана фокусной зоны с обозначением границ зон 5, 10, 15-минутной доступности объекта. Указание численности и структуры населения в зонах 5, 10, 15-минутной доступности объекта.
- Определение места предполагаемого строительства объекта в системе представлений потенциальных потребителей о городе (по результатам опросов).
- Определение и тестирование влияния конкурентной среды в границах клиентской зоны.
3. Исследование существующей транспортной инфраструктуры фокусной зоны (качественные и количественные характеристики).
- Схема фокусной зоны с обозначением места строительства объекта и направлений основных потоков движения пешеходов и автомобилистов (личного транспорта), а также возможных путей сопряжения с другими районами города, а также пригородами.
- Схема фокусной зоны с обозначением места строительства объекта и маршрутов движения общественного городского транспорта. Качественные и количественные оценки.
- Составление графического плана фокусной зоны с обозначением места строительства объекта и конкурирующих предприятий.
- Оценка конкурентной среды в городе в целом — насыщенность конкурирующими предприятиями (качественная характеристика каждого из конкурирующих направлений, оценка доли каждого в общем объеме рынка развлекательных услуг города).
- Определение наиболее привлекательных форматов совмещения с объектом.
4. Исследование конкурентной среды.
- Составление графического плана фокусной зоны с обозначением места строительства объекта и конкурирующих предприятий.
- Оценка конкурентной среды в городе в целом — насыщенность конкурирующими предприятиями (качественная характеристика каждого из конкурирующих направлений, оценка доли каждого в общем объеме рынка развлекательных услуг города).
- Определение наиболее привлекательных форматов совмещения с объектом.
5. Характеристика и особенности поведения потенциальных посетителей объекта в отношении исследуемых групп услуг (для ТЦ/ТРЦ):
- Анализ потребительских предпочтений в отношении объемов затрат на посещение развлекательных заведений (разовых и на месяц).
- Анализ значимости для потребителей географии (мест расположения) развлекательных заведений; выявление потребительских предпочтений (в каких районах посещают развлекательные заведения);
- Выявление ключевых факторов выбора развлекательных заведений потребителями.
- Оценка степени лояльности потребителей к действующим конкурирующим предприятиям.
- Оценка уровня нуждаемости потребителей в услугах объекта (в т.ч. отдельных досуговых заведений).
- Оценка уровня готовности потребителей воспользоваться услугами объекта.
- Выявление структуры расходной части бюджета домохозяйств (распределение доходов населения на покупку продовольствия, промышленных товаров, досуг, развлечения, путешествия и т.д.).
- Сегментация потенциальных посетителей и составление «профиля» целевой группы потребителей (основные социально-демографические характеристики — пол, возраст,уровень доходов, особенности менталитета).
- Определение доминирующих способов проведения досуга; анализ частоты посещения развлекательных заведений (по исследуемым группам услуг).
6. Определение емкости рынка по исследуемым группам услуг (по результатам опросов – на основе сопоставлений частоты и нормы затрат).
По результатам проведенного маркетингового исследования предоставляется аналитический отчет по:
- Социально-экономическому потенциалу города в определенной сфере;
- Прогнозные оценки экспертов рынка города о развитии определенной сферы в городе;
- Качественные и количественные характеристики конкурентной среды и восприятие конкурентов целевой группой;
- Определение и описание портрета целевой группы объекта с определением доли целевой группы будущего объекта в общем объеме потенциала;
- Восприятие целевой группой площадки предполагаемого строительства;
- Определение наиболее привлекательных модулей с описанием их целевой группы;
- Расчет потенциальных клиентопотоков в предполагаемые моду;
- SWOT-анализ проекта и расчет маркетинговых рисков объекта.